Come ci si può tutelare dai condomini eccessivamente rumorosi?

Una prima soluzione essere rinvenuta nel regolamento condominiale che può contenere specifiche disposizioni in merito ai “rumori” consentiti, ad esempio prescrivendo determinati orari ai fini dell’esercizio di determinate attività.

E’ bene brevemente osservare che, poiché le limitazioni all’esercizio di attività potrebbero comportare una compressione del diritto di proprietà del singolo condominio (in quanto incidente direttamente sulla facoltà di godere in modo esclusivo del proprio appartamento), la disposizione regolamentare deve essere oggetto di approvazione unanime in caso di regolamento assembleare, requisito non necessario in ipotesi di vigenza di “regolamento contrattuale” in quanto, essendo redatto dall’originario unico proprietario, viene in fatto approvato quale parte integrante dell’atto di acquisto della singola unità immobiliare.

La distinzione appena accennata si riverbera anche sulla validità ed efficacia dell’eventuale regime sanzionatorio connesso alla norma del regolamento condominiale. Ed infatti, sebbene l’art. 70 disp. att. c.c. sancisca che …Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice… poiché si va ad incidere sui diritti individuali dei condomini, la sua applicazione deve essere prevista direttamente dal regolamento condominiale (come detto da approvarsi all’unanimità.

Dunque, in presenza di un condomino che crea rumori in violazione di specifica norma condominiale si potrà convocare l’assemblea condominiale perché eventualmente deliberi le sanzioni previste dall’art. 70 disp. Att. c.c., ovvero il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800, con versamento di tale somma nel fondo spese ordinarie del Condominio.

In alternativa e/o in cumulo con l’azione assembleare, si potrà optare per adire il Giudice (civile – Giudice di Pace) per far accertare che i rumori (per il codice chiamati “emissioni”) superano la normale tollerabilità e pertanto sono – civilmente – illeciti e come tale tutelabili sia con azione inibitoria che risarcitoria.

L’azione è prevista dall’art. 844 c.c. per il quale …Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi…assumendo quindi importanza centrale ai fini della tutela civilistica l’indagine sulla “soglia di normale tollerabilità” entro la quale i rumori devono essere sopportati, fatta salva la verifica di compatibilità con il regolamento condominiale.

La Giurisprudenza di merito ha ben osservato che tale soglia non avendo …carattere assoluto, ma essendo esso relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, spetta al giudice del merito sia accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e l’individuazione degli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell’ambito della normale tollerabilità.  Ciò significa che il cd. fastidio e la sua insopportabilità devono essere valutati caso per caso… (Trib. Pisa 469/2020), con ciò imponendo per il caso di azione avverso il “condomino rumoroso” l’indagine specifica in merito alle circostanze che rendono insopportabile la lamentata rumorosità, tenendo comunque presente che proprio per le “caratteristiche ambientali” del condominio, l’indagine dovrà verifica la lesione del diritto al riposo, alla serenità e all’equilibrio della mente, nonché alla vivibilità dell’abitazione che il rumore e il frastuono mette a repentaglio.

Diverse valutazioni andranno fatte se il “vicino rumoroso” è in realtà attività produttiva esercitata all’interno del condominio stesso: in tale caso il parametro della tutela della vivibilità dovrà essere contemperato da quanto sancito dal comma 2 dell’art. 844 ovvero …Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso…ma pare allo scrivente che, nella fattispecie in esame, ciò imponga addirittura una maggior rigidità nella valutazione della tollerabilità dei rumori (nel senso della preminente tutela del diritto alla quiete all’interno del condominio). Rimane sul punto ferma l’applicabilità della disciplina prevista dalla l. 447/1995 di cui si dirà alla fine del presente contributo.

Al Giudice civile potrà quindi essere richiesta sia una tutela inibitoria (ovvero la cessazione dei rumori molesti) sia il risarcimento dei danni non patrimoniali (meno frequentemente la rumorosità del condominio possa arreca un danno patrimoniale quale la diminuzione nel valore dell’immobile) che tuttavia non derivano automaticamente dal semplice accertamento del superamento della soglia di tollerabilità (non sono quindi “in re ipsa”) atteso che una tale ricostruzione andrebbe …ad identificare il danno risarcibile con la lesione del diritto (nella specie quello al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria abitazione ed alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane) ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, per il quale non vi è copertura normativa, ponendosi così in contrasto sia con l’insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l’ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l’ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell’art. 23 Cost. Ne consegue che il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un effettivo pregiudizio in termini di disagi sofferti in dipendenza della difficile vivibilità della casa, potendosi a tal fine avvalersi anche di presunzioni gravi, precise e concordanti, sulla base però di elementi indiziari (da allegare e provare da parte del preteso danneggiato) diversi dal fatto in sé dell’esistenza di immissioni di rumore superiori alla normale tollerabilità

Ma la condotta molesta del condomino può anche costituire fattispecie di reato, in quanto l’art. 659 c.p. stabilisce che …Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a euro 309… e pertanto i rumori provenienti dal condomino possono costituire specifica fattispecie di reato.

Tuttavia …Perché sussista la contravvenzione di cui all’art. 659 c.p. relativamente ad attività che si svolge in ambito condominiale, è necessaria la produzione di rumori idonei ad arrecare disturbo o a turbare la quiete e le occupazioni non solo degli abitanti dell’appartamento sovrastante o sottostante la fonte di propagazione, ma di una più consistente parte degli occupanti il medesimo edificio… (Cass. 31741/2020), ovvero è necessario che il rumore arrechi lesione alla tranquillità di una moltitudine di condomini (sui limiti quantitativi ritiene lo scrivente debbano essere valutati in relazione alla grandezza del condominio, apparendo evidente che, diversamente ritenendo, la fattispecie non risulterebbe mai applicabile in ambiti dimensionali ridotti), mentre per il caso in cui la lesione sia circoscritta la solo appartamento limitrofo, residueranno sopra esaminate.

Pertanto il condominio “rumoroso” potrà essere passibile di denuncia/querela, che avrà certamente maggior “efficacia” laddove presentata da una molteplicità di condomini tutti concordi nel ritenere leso il loro diritto alla quiete a causa dell’attività del condomino.

E’ chiaro che l’entità del reato rimane comunque di “lieve gravità” e quindi i querelanti non si aspettino di veder prelevato il vicino molesto dalle forze dell’ordine, ma la tutela in commento è comunque un ottimo mezzo (unitamente ai due precedenti) per “sollecitare” al condomino rumoroso la necessità di cessare la condotta.

Da ultimo, e per quanto anticipato, il rumore del condomino può anche provenire dall’esercizio di attività commerciale/produttiva, legittimamente svolta all’interno dello stabile. In tale fattispecie, oltre che le norme più sopra esaminate, si potrà fare applicazione anche del contenuto della l. 447/1995 (legge quadro sull’inquinamento acustico), il cui art. 9 stabilisce che … Qualora sia richiesta da eccezionali ed urgenti necessità di tutela della salute pubblica o dell’ambiente il sindaconell’ambito delle rispettive competenze, con provvedimento motivato, possono ordinare il ricorso temporaneo a speciali forme di contenimento o di abbattimento delle emissioni sonore, inclusa l’inibitoria parziale o totale di determinate attività

Si potrà pertanto effettuare specifica segnalazione al Sindaco che, tramite l’ente ARPA – Agenzia Regionale di Protezione Ambientale, effettuerà gli accertamenti sulla tollerabilità e/o lesività dei rumori ed adottare i conseguenti provvedimenti con cui potrà ordinare di porre in essere soluzioni idonee a contenere la rumorosità o addirittura ordinare la cessazione dell’attività.