A cura di Avv. Marco Pastorio

La sentenza in commento pone definizione ad un contenzioso originatosi tra proprietari di fondi confinanti, in conseguenza dell’accertamento “fortuito” (nel 2000 ed a seguito di alcuni scavi), da parte del proprietario del fondo A, dell’intervenuta costruzione, dal proprietario del fondo B di locale sotterraneo sconfinante nella proprietà di A ma accessibile solo dal fondo di B.

Pertanto A agiva in giudizio per accertare l’illegittima realizzazione del locale. Respinta in primo grado la domanda, veniva successivamente accolta in sede di appello e censurata in sede di legittimità, ove, nel confermare la pronuncia di secondo grado, si poneva rinnovazione a due principi già fatti propri dalla Suprema Corte, ovvero:

  1. è valida l’alienazione separata della proprietà di sopra e sottosuolo, in quanto entità giuridicamente autonome, scindendosi l’unica proprietà originaria appartenente a un solo soggetto, in più proprietà distinte in senso verticale facenti capo a soggetti diversi (in senso conforme: Cass. ord. 26/10/2018, n. 27256; Cass. sent. 15/04/1999, n. 3750; Cass. sent. 07/01/1980, n. 100; Cass. sent. 08/07/1977, n. 3054);
  2. tale diritto costituisce – legittima – eccezione alla normale regola posta dall’art. 840 c.c. (La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene…) e per l’effetto è onere di chi invoca la proprietà del sottosuolo provare l’esistenza dell’atto di trasferimento della proprietà separata del sottosuolo, eventualmente risalendo all’atto di disposizione dell’originario unico proprietario.

Quanto al primo principio, la Suprema Corte ha già in passato avuto modo di rilevare che …già sotto il vigore del c.c. del 1865 era configurabile una divisione del diritto di proprietà tra suolo, sottosuolo e soprasuolo e che il nuovo codice sancisce che il proprietario del suolo non può opporsi ad attività che si svolgano a profondità tale che egli non abbia interesse ad escluderle…pertanto…ove si accerti che un soggetto abbia posseduto una grotta costituente entità autonoma sotto il profilo materiale e funzionale, correttamente il giudice di merito, in presenza di possesso pacifico per periodo utile all’usucapione, riconosce un titolo di acquisto originario di proprietà della grotta disgiunta dalla proprietà del suolo sovrastante (Cass. sent. 16/09/1981 n. 5130 e Cass. sent. 15/11/2006, n.24302).

In tale ipotesi il rapporto tra i proprietari non è stato ricondotto alla comunione, in quanto il fondo sottostante deve sopportare il peso dell’edificio sovrastante ma assimilato ad una servitù (servitus oneris ferendi), ove il fondo sottostante è tenuto a sopportare il peso dell’edificio soprastante ovvero, attesa la riconduzione del rapporto alla servitù, il proprietario del fondo servente non può diminuire l’esercizio della servitù o renderlo più incomodo (art. 1067 c. 2 c.c.) ma d’altro canto non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio della servitù da parte del proprietario del fondo dominante (ferme le eccezioni previste dall’art. 1030 c.c. …salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti) (Cass. sent. 21/04/2004, n.7655 ove la controversia atteneva all’attribuzione degli oneri di consolidamento del manufatto sottostante, definitivamente posti a carico del proprietario di quest’ultimo).

Quanto al secondo principio fatto proprio dalla pronuncia in commento, la separazione della tra proprietà, costituisce eccezione al normale “regime” sancito dall’art. 840 c.c. …posto che il diritto di proprietà del sottosuolo spetta al proprietario del suolo salvo che in senso contrario disponga il titolo di acquisto di quest’ultimo oppure che detta proprietà risulti spettare ad altri in base ad un titolo opponibile al proprietario del suolo, ossia per un negozio antecedentemente trascritto o per un fatto di acquisto originario…(Cass. sent. 20/03/2001, n.3989) e pertanto qualora venga contestata la proprietà del sottosuolo, al proprietario del suolo sovrastante basterà provare il diritto di proprietà del fondo, mentre onere del proprietario del sottosuolo sarà quello di provare, in alternativa: I) l’intervenuto acquisto “a titolo originario” (es: usucapione) o II) l’acquisto a titolo derivativo, ricostruendo a ritroso (salvo l’intervenuto acquisto a titolo originario) tutti gli acquisti avvenuti sino a quello effettuato dall’originario unico proprietario del fondo (evidente appare quindi la maggiore gravosità dell’onere incombente sul proprietario del sottosuolo laddove, come nel caso risolto dalla sentenza 779/2020, la ricostruzione dei vari atti traslativi della proprietà potrebbe implicare l’indagine di titoli risalenti nel tempo – nella specie 1922).