La recente sentenza della Suprema Corte n. 17123 del 13.08.2020 ribadisce il consolidato principio per cui non sussiste automaticità tra mancata consegna della certificazione di abitabilità dell’immobile compravenduto ed inadempimento – riconducibile ad “aliud pro alio” – legittimante pronuncia di risoluzione del contratto, attesa la necessarietà dell’indagine sulla gravità dell’inadempimento che, nel caso risolto dalla Corte, è stata esclusa atteso l’accertato rilascio della certificazione, sebbene post-vendita, con conseguente rigetto della domanda risarcitoria ex art. 1453 c.c..
Prima di esaminare le conclusioni da ultimo assunte dalla sentenza, occorre brevemente ricordare che il cosiddetto aliud pro alio costituisce autonoma fattispecie di inadempimento contrattuale (non tipizzata ma di, ormai consolidata, costruzione giurisprudenziale) per la quale la prestazione eseguita non presenta le qualità minime necessarie ad un qualche suo utile impiego (tra quelli suoi propri) ovvero la diversità… incide sulla natura e, quindi, sull’individualità, consistenza e destinazione di quest’ultima sì da ritenere che appartenga ad un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione dell’acquirente di effettuare l’acquisto, o che presenti difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti… (ex multis Cass. n. 22301/2015; n. 19274/2014; n. 28419/2013).
In altri termini ricorre aliud pro alio laddove la cosa o la prestazione resa è I) totalmente inidonea a soddisfare l’interesse specificamente dedotto in contratto e che solo ha determinato il compratore a concludere il sinallagma o, in ipotesi di mancata deduzione contrattuale, è II) talmente difforme da non risultare idonea a soddisfare nemmeno in minima parte i fini per cui quella “specie” di bene viene ordinariamente destinata; ogni diversa difformità implicherà una residua utilità della prestazione con conseguente applicazione della disciplina prevista per i vizi redibitori e mancanza di qualità.
Il corretto inquadramento della fattispecie è determinante se si considera che l’azione di aliud pro alio è…assoggettata per ogni aspetto alla disciplina dell’azione di risoluzione per inadempimento ex art. 1453… con conseguente rilevanza dell’elemento soggettivo (essendo necessaria la prova della colpa in ipotesi di inadempimento) e prescrizione decennale della relativa azione, mentre nelle ipotesi per i vizi redibitori/mancanza di qualità, si applicano le tipiche azioni degli artt. 1490, 1492, 1495 e 1497 c.c. con i più stringenti termini di otto giorni dalla scoperta del vizio/mancanza di qualità e prescrizione annuale della relativa azione.
Fatta questa breve premessa, si osserva che la recente statuizione del Supremo Collegio ha ribadito …che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, “la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni” (Cass. 6548/2010). Così che…il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio” (ancora Cass. 6548/2010; da ultimo, in riferimento alla locazione, v. Cass. 16918/2019)…
Del resto …la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell’acquirente. Infatti, soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l’ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita… (Cass. 26335/2019 ed in senso conforme Cass. n. 3851/2008; Cass., n. 17140/2006; Cass., n. 24786/2006) e pertanto, la prova della sussistenza dei requisiti e/o della eseguibilità di interventi idonei a rimuovere le cause impeditive al rilascio del certificato di abitabilità o la sua consegna post-vendita…costituisce una circostanza che, essendo sintomatica dell’insussistenza di un impedimento assoluto al suo rilascio e documentando la conformità dell’immobile alle norme igienico-sanitarie ed urbanistiche e alle prescrizioni della concessione, deve essere esaminata dal giudice, unitamente alle altre prospettate dalle parti, nella valutazione della gravità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo, dell’inadempimento costituito dalla mancata consegna del detto certificato al compratore. In sostanza, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell’immobile che al momento del contratto ne sia privo possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio. (Cass. n. 30950/2017 e Cass. n. 6548/2010).
Escluso quindi che la mancata consegna del certificato di abitabilità possa, di per se sola, costituire circostanza idonea a fondare pronuncia di risoluzione (ndr: e medesimo ragionamento vale “a contrario” ovvero la consegna non esclude la sussistenza di aliud pro alio …se detto certificato sia stato formalmente rilasciato, ma l’immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore… V° Cass. n. 30950/2017), si deve indagare quale rimedio sia esperibile in ipotesi di rilascio del certificato “post-vendita”/risolvibilità dei motivi ostativi al rilascio della certificazione, ovvero se debba considerarsi vizio redibitorio/mancanza di qualità o inadempimento presupposto per la domanda risarcitoria ex art. 1453 c.c..
A parere di chi scrive, il quesito deve essere risolto mediante applicazione della disciplina di cui all’art. 1453 c.c., in quanto la consegna della documentazione per l’abitabilità rientra tra le obbligazioni poste – salvo deroghe o rinunce (V° Cass. n. 23265/2019 ove il compratore aveva …rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza…) in capo al venditore che, a mente dell’art. 1477 u.c. c.c. …deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta…
Se così è, esclusa l’automaticità tra assenza del certificato de quo e risoluzione del contratto, residua in capo al compratore, in ipotesi di rilascio postumo o di accertata rimuovibilità dei motivi ostativi al rilascio del certificato, l’azione di danni prevista ex art. 1453 c.c. (con la relativa prescrizione decennale), danni configurabili o nelle opere necessarie alla rimozione dei motivi ostativi al rilascio del certificato ed all’ottenimento dello stesso o…anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari (cfr. Cass. n. 30950/2017 e n. 9253/06) in quanto…foriero di danno per il minor valore dell’immobile che ne consegue, accertando pertanto, la sussistenza del danno sulla base della mera mancata consegna del detto certificato… (Cass. n. 25418/2019) danno la cui liquidazione potrà essere domandata in via equitativa al Giudice atteso che, provato come sopra l’an debeatur…la sua quantificazione risulterebbe …obiettivamente impossibile o particolarmente difficile…nel suo preciso ammontare (Cass. n. 25418/2019).
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